过去两周，北京12·24新政出台，购房增值税的调整，再加上最近《求是》杂志发文，《改善和稳定房地产市场预期》，北京地产圈的情绪一下子就被点燃了，似乎新一轮行情呼之欲出；

  这里我劝大家冷静看待求是杂志的文章，因为房价的涨跌从不会因为某篇文章的发布或者政策的发布，就能直接刺激房价涨跌。

  近几年，求是杂志年年都会对房地产发文评论，小编用AI搜索了一下前几年《求是》关于房地产工作的评论：

  2021—2024年的文件里，房地产出现频率最高的搭配是“化解风险”“压降杠杆”；2025年12月中央经济工作会议首次提出“稳住楼市股市”；2026年1月《求是》文章将其升级为“产业链条长、关联度高，仍然是支撑国民经济的基础产业”。

  “基础产业”四个字上一次出现，要追溯到2015年“去库存”前夕。这不是鼓励炒楼，而是承认：在“外部需求萎缩+地方财政收缩+居民财富缩水”的三重压力下，房地产继续下行会产生系统性摩擦。

  限购不会取消，但购房限制会放松，包括购房门槛、贷款利率等等。土地端继续“少量多餐”，类似2025年一共推出了9批次供地，但最终只成交了40宗，比往年要少，但是供地质量提升，也是维持热度的一个方法。

  需求端“四限”不会一次性退出，而是先放“工具箱”里最外层：首付、利率下浮、五环外限购放松，解除离婚买房的限制，增加公积金贷款额度等等方式，小步快走。

  文章原话：“房地产是居民财富的重要组成部分。”很多人欢呼“金融属性”回归，却忽视定语——“居民财富”。居民财富=抵押品价值=负债能力=消费信心。

  2024年北京居民杠杆率60.2%，高于全国平均，但低于杭州、南京、厦门；真正的痛点是“杠杆冻结”——房价下跌导致抵押物贬值，经营贷、消费贷、信用贷同步收缩，北京2024年社会消费品零售总额增速仅2.7%，跑输全国。

  承认“财富属性”，等于给“因城施策”打开一条暗线：允许核心城市用“温和通胀”修复居民资产负债表，以时间换空间。

  比如，核心地段限价逐级上调，每年5%—8%，北京虽然这些年二手房市场下跌严重，但其实一些核心地段的新房成交价还是略微上涨的，比如海淀树村，朱房这样的板块，包括朝阳，东城等稀缺地段，房价不断创造新高。

  非核心地段，供应集中区域的新盘，易引起房价破发，影响太大。所以接下来政府会议有一系列政策，比如前段时间外网传出国家要大规模收储存量盘，用作公租房或者共有产权住房，把需求从个人端转移到政府端，通过二次销售能够减少市场的供应量，从而起到保护房价的作用。

  稳房价就是稳信心、稳资产负债表。所以从国家层面来说，房价不可能一直跌，而是要把房价稳住温和上涨的水平，其实最利于经济的发展。所以接下来政策还会继续给，但是真正让房价大面积上涨那种可能性其实不大可能了，现在不提房住不炒，是因为没有几个人敢炒房了。

  文章提到“政策力度要符合市场预期，要一次性给足”。这是官方对2022—2024年“添油式救市”的公开反思。

  回顾北京过去两年放松节奏，每次都“小步快跑”，结果市场只在政策当周脉冲，随后继续躺平。

  比如，首付、利率、税费、普通住宅标准、多子女套数核减，五件套同时落地，政策效力会更大、更强、更容易集中爆发，但是触发条件也可能会更加严苛。

  对买房人而言，窗口期将变得更短、更集中，且伴随“抢跑”门槛：社保年限、学历、多孩、职住平衡，将成为“优先购票权”。

  文章开头我提到房价上涨是市场、政策还有供需三方共振的效果，当前除了政策就是，其实基本面很难搞。

  比如收入增长问题，背后是信心，是消费的动力。如果房价不再大面积上涨，那么有多少人还会把房子成为储存财富的标的？另一个问题，当前中国已经从缺少住房的时代，过渡为供应过剩的时代，住房不再稀缺，买房的紧迫性还那么强吗？

  还有比如人口问题，《求是》文章反驳“需求枯竭论”，列举了新市民、毕业生、人均居住面积不足等数据。

  但是当前大城市都在控制人口规模，比如北京2,300万人口红线，最近工作报告中，北京依然提到了疏解中心城区人口，当人口总量死死锁定在2300万人口，那么也就从另一方面代表着未来北京楼市增量需求彻底转向“存量置换”。

  北京未来只有“结构牛市”，没有“总量牛市”，只有一小撮头部板块还存在上涨的潜能。基于大部分都将陪跑。

  “结构”=产业厚度×学区浓度×交通节点×土地稀缺性×政策授权。同时满足五条不超过10个片区，这是真正的“安全资产”。

  《求是》文章最大的价值，不是告诉你“房价要涨”，而是宣布——“去杠杆”战役结束，接下来进入“稳杠杆”阶段。在“稳杠杆”里，资产价格不再由情绪驱动，而由现金流投票。

  更多精彩内容请关注我们，如果我们留心观察，会发现身边很多富起来的人，并不是因为他们多勤奋、多拼命。

  从经济角度看，这叫“踩准周期”；说得更直白点：你的财富，根本上取决于你站在什么环境、什么平台、什么趋势上。

  20年前、10年前，闭着眼买房，傻子都能赚钱；现在呢？你天天请中介喝奶茶、朋友圈打折卖房，最后还得割肉30%才能出手。在宏观趋势面前，所有微观层面的努力，都微不足道。

  2026年1月2日，《求是》杂志发表了一篇题为《改善和稳定房地产市场预期》的文章。

  要知道，《求是》公众号平时阅读量也就4000到2万之间，但这篇直接冲上10万+。

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  换句话说，《求是》代表的是官方最权威的声音。所以，这篇文章之所以重要，是因为它传递的是离决策最近的信号。

  文章开篇就点出核心矛盾：“部分城市出现供过于求——房价大幅回落——实体需求减弱 + 资产负债表衰退 + 影响金融机构。”

  房地产不是孤立行业。从钢筋水泥到家电建材，从环保材料到智能设备……产业链覆盖数十个行业。

  从GDP构成看，房地产+建筑业占约13%；若算上上下游关联效应，总贡献高达20%-30%。现在楼市整体萎缩，自然拖累整个实体经济。

  二是居民个人财富——而60%-70%的家庭财富，都压在房子上。当房价下跌、债务不变，资产缩水，就出现最惨局面：资不抵债。

  为了避免破产，大家只能拼命还债、减少消费——这就是典型的“资产负债表衰退”。这也解释了为什么这几年，提前还贷比例持续攀升。

  房地产价格下降，正在引发商业银行的盈利危机。官方定调：房地产，仍是“金融属性”！格外的注意这句话：“房地产带有显著的金融属性。”那些鼓吹“房子只是消费品”的人，可以醒醒了。官方早就定调：房子既是商品，更是金融资产。

  过去200年全球几乎所有系统性经济危机，都由房地产引爆。为什么？因为房地产具有：

  毫不夸张地说：房地产不仅是砖头，还是贷款对应的银行，更是居民消费的信心。

  为什么“预期”这么重要？因为在买房这件事上，根本不存在纯粹的“刚需”或“投资”之分。任何人推开房门那一刻，都希望自己能赚钱，至少保值、跑赢通胀。

  但现在是啥状况？除了一线和二线核心地段的豪宅、标杆品质盘，绝大多数商品房都在跌。12月百城二手房屋均价 13016元/㎡，环比跌 0.97%，同比大跌 8.36%。新房看似涨了（百城均价17084元/㎡，同比+2.58%），但其实是深圳、北京、上海、南京等地高端改善盘集中入市，结构性拉高均价。

  全年看：一线%，二线%（全靠高端盘撑着），概括起来：普跌，分涨。在这种环境下，老百姓的预期是什么？“买房 = 可能亏钱。”

  于是，想买的人不敢买，观望的人慢慢地多——预期一旦崩了，政策再猛也难拉动。

  所以文章强调：“住房是普普通通的家庭最大、最重要的资产，住房价格必然的联系群众利益，更受群众关注。”

  文章明白准确地提出：“政策力度要符合市场预期，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。”“添油战术”——这话极具批评意味。

  翻译过来就是：别再挤牙膏式救市了！政策要一次性给足，重建信心！过去几年，救市政策没少出，但都是“只开药方，不抓药”。

  从客观角度看：中国房地产占GDP比重已低于日本泡沫破裂时的6%，明显超跌；一线%，泡沫早已挤干净。此时稳住房地产，不仅必要，而且紧迫。

  但别幻想重回暴涨时代——未来只有头部城市的核心资产能稳中有升，其他城市大概率继续阴跌。

  对于普通购房者、房企从业者、投资者而言，这篇文章的每一个表述都值得细品——它不仅是政策风向的“定盘星”，更是读懂未来楼市机遇的“说明书”。

  今天，地产大白话团队就用最通俗的语言，拆解这篇权威文章背后的深层逻辑，看清2026年楼市的3个核心转向。

  在房地产市场深度调整的当下，任何风吹草动都能引发市场焦虑。尤其是2025年下半年以来，部分城市楼市止跌回稳过程中出现波动，房企开发投资延续下降态势，让不少人产生了“房地产不行了”的错觉。

  更关键的是，文章罕见地正视了房地产的“金融实物资产属性”，指出其“关联性强、涉及面广、社会关注度高”，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性。

  对于当前市场的波动，文章也给出了客观解读：一方面，部分城市库存仍较高，市场出清需要一些时间；另一方面，房地产的巨大潜力转化为发展动力和信心，也需要过程。这种“不回避问题、不夸大困难”的态度，恰恰给市场注入了理性预期——楼市调整不是“前奏”，而是新旧模式转换的“阵痛期”。

  要读懂未来楼市，必须先认清当前市场的核心变化。《求是》文章深刻指出，伴随城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产业发展条件发生了3个历史性转变，这也是所有政策制定和市场行为的底层逻辑。

  从上世纪80年代住房试点改革，到1998年市场化改革，我国房地产行业用20多年时间解决了“住房短缺”的核心矛盾。多个方面数据显示，到2024年底，我国城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套，早已告别“无房可住”的时代。

  但新的问题随之而来：总量平衡之下，结构性供给不足的矛盾日益凸显。一方面，保障性住房相对短缺，新市民、青年人的住房负担依然较重；另一方面，城镇人均住房建筑面积30平方米以下的家庭户占比接近40%，约7%的家庭人均面积不足20平方米，改善需求亟待释放。这种“有人没房住、有房没人住”的结构性失衡，正是未来政策发力的核心方向。

  当“住有所居”的目标基本实现，居民的住房需求自然转向“住有宜居”。《求是》文章精确指出，当前居民对提升居住品质的愿望更为强烈，这一转变直接倒逼行业升级。

  最直观的体现就是市场分化：普通刚需盘去化困难，但绿色、智能、适老的“好房子”却供不应求；传统商品房销售遇阻，但二手房交易、住房服务等领域规模持续增长。以北京、上海为例，2025年下半年，配备智能家居、绿色建材的改善型住宅成交占比同比提升了15个百分点，而没有核心配套加持的老旧小区的挂牌量却持续增加。这种需求端的结构性变化，正在重塑房地产市场的竞争格局。

  “高负债、高杠杆、高周转”的模式，曾是过去20年房企扩张的“法宝”，但在当前市场环境下已难以为继。《求是》文章精确指出，传统房地产发展模式已经走到尽头，房企必须向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变。

  这一转变并非主观选择，而是市场规律的必然。从数据分析来看，2025年已有融创、碧桂园等头部房企通过债务重组实现“轻装上阵”，而那些仍坚守“三高模式”的中小房企，风险出清速度持续加快。未来，房企的核心竞争力不再是“拿地建房”的速度，而是产品打造能力、物业服务水平和资产运营效率——这也是“房地产发展新模式”的核心内涵。

  文章明确要求“取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合”，这在某种程度上预示着2026年核心城市的政策放松将进一步提速。事实上，2025年底北京已率先清理住房消费不合理限制措施，2026年一线城市核心城区或进一步下调社保缴纳年限门槛，二线城市全面落实“零门槛购房”，三四线城市重点推进“以旧换新”并给予补贴。

  除了降低购房门槛，降低购房成本将是另一大重点。目前个人住房贷款加权平均利率为3.13%，预计2026年可能跌破3%，公积金贷款利率或降至2.5%以下。以100万元30年期公积金贷款计算，利率每下调0.25个百分点，月供可减少约133元，总利息支出减少约4.76万元，这将实实在在降低购房者负担。同时，140㎡以下户型的契税减免、个人所得税免征门槛提升等政策有望扩围，进一步激活交易市场。

  针对当前市场的结构性矛盾，《求是》文章提出要“做好供给管理”，这与中央经济工作会议“因城施策控增量、去库存、优供给”的部署一脉相承。2026年供给端政策将围绕三大方向展开：

  一是控增量。对于库存高企的城市，严控新增房地产用地，重点通过城市更新、城中村改造盘活存量用地；鼓励老旧住房自主更新、原拆原建，避免额外新增房屋数量加剧库存压力。

  防范化解房地产领域风险，是稳定市场的前提。《求是》文章强调要“做好风险防范和应对预案”，2026年风险防控将进入“长效化”阶段。一方面，保交楼将建立“全流程管控”机制，落实项目资金监管“专户制”，确保预售资金全部用于项目建设，从根源上防范“烂尾”风险。另一方面，快速推进现房销售制，目前已有部分城市试点，2026年有望扩大范围，逐步替代预售制，实现“所见即所得”，消除交付风险。

  楼市的“黄金时代”或许已逝去，但“白银时代”的结构性机遇依然清晰。读懂《求是》定调的底层逻辑，顺应市场规律与政策导向，才能在房地产的转型周期中找准方向、把握机遇。

  北京的房价明年必涨，这并不是一个单一要素决定的，而是从市场的供需，从最高要求，从地方上的行动，多重维度的变化结果。

  从12月份初到月末，顶层究竟对房地产止跌回稳这个事儿有多焦灼。12月3号，第17次的专题学习，谈到的是深入实施城市更新行动，把房地产与消除安全隐患，稳楼市这个工作结合到了一起。这是庙堂，在多个月沉默之后的第一次又谈到了房地产背景。当然还是10月和11月的一线城市二手房突然发生了急跌，进而引发了11月的各项经济数据出现了下滑。12月10号对明年整体经济定调的，这个经济工作会议谈的是着力稳定房地产市场。并且强调了因城施策控增量去库存优供给，鼓励收购存量商品房用于保障房。

  这个其实就是稳房产的重要部分，这是我从业以来来，看到的关于房地产最焦灼的一个月，不是买房人的焦虑，也不是卖房人的焦灼，而是一个更高维度的焦虑和焦灼。如果说，去年的924转向是从房住不炒，到止跌回稳，那么就是货币面放松创造了条件。对于一个小小的口罩，我们的认知还要三四年的时间，何况是这么一个资产价格下降引发通缩的问题，那从认知到了解到举措到调整到再认知回到正轨一定需要更长的时间。这样的一个问题，刚好就累积到了刚刚过去的12个月。

  明年房价必涨，不仅是因为从去年（24）的9月转向到今年（25） 的3月，房价上涨的如此之快。现在惊恐的不应该是有房子的人和开发商，而是那些看空国内资产价格，尤其是楼市的“小可爱”们。不要忘记，我们是在一个全球资金都泛滥，没有优质资产的环境当中，个别国家个别时期的短暂的个别认知不可能取代基础货币的泛滥。一旦M2苏醒，不仅会让经济重回繁荣，那些“小可爱”们基本盘储蓄更可能全部被掏空。